O regime de condomínio fechado, também chamado de incorporação a preço de custo, é uma modalidade de aquisição de imóveis. Nele, um grupo de pessoas se une para contratar a construção de um empreendimento, assumindo coletivamente os riscos e custos do projeto.
Na prática, esse grupo contrata a Moura Dubeux para fazer a obra. Eles são responsáveis pelos custos até a entrega das chaves.
Diferente de um financiamento tradicional ou da compra de um imóvel pronto, essa opção oferece uma maneira diferente de comprar um imóvel. Ela tem características e regras específicas.
Neste artigo, vamos explicar: o que é o regime de condomínio fechado, como funciona, para quem é indicado e quais são os cuidados necessários ao optar por essa modalidade. Vamos lá?
O que é o regime de Condomínio Fechado?
O regime de condomínio fechado é uma forma de compra de imóveis. Um grupo de pessoas, chamado de condôminos, compra um terreno. Eles contratam projetos e construtores. Cada um paga pelos custos da construção de acordo com sua parte.
O contrato é firmado como uma promessa de compra e venda em relação à fração ideal do terreno e como um contrato de construção por administração a preço de custo em relação à unidade a ser construída.
Isso significa que o comprador paga apenas o custo real da construção, rateado de acordo com o orçamento aprovado.
Como funciona o pagamento no regime de Condomínio Fechado?
No regime de condomínio fechado, o pagamento é dividido em duas partes:
- Fração Ideal do Terreno: O comprador adquire uma fração do terreno, cujo valor é fixo e estabelecido no contrato.
- Custos da Construção: O valor da construção é rateado entre os condôminos, com base em um orçamento inicial. Esse orçamento é revisado a cada seis meses. Os custos podem aumentar ou diminuir. Isso depende das despesas reais da obra e da variação do INCC.
As contribuições dos condôminos são calculadas com base em um percentual de rateio, definido no contrato, aplicado sobre o custo global da construção. Se houver aumento nos custos da obra, os valores das contribuições também podem subir.
Para quem é o regime de Condomínio Fechado?
O regime de condomínio fechado é ideal para:
- - Investidores: que desejam participar de um empreendimento com potencial de valorização.
- - Pessoas com recursos financeiros: que têm condições de arcar com os custos iniciais e eventuais aumentos nas contribuições.
- - Grupos organizados: que buscam uma forma alternativa de adquirir um imóvel, com maior controle sobre o processo de construção.
- - Quem busca custos menores: já que, em tese, o comprador paga apenas o custo da construção, sem margens de lucro embutidas.
No entanto, é importante ressaltar que essa modalidade exige um bom planejamento financeiro, já que os custos podem variar ao longo da obra. Além disso, o valor total da unidade adquirida deve ser quitado até a entrega do empreendimento.
O regime de Condomínio Fechado é um tipo de financiamento direto com a construtora?
Não. O regime de condomínio fechado não é um financiamento direto com a construtora. Na verdade, os condôminos assumem o risco do empreendimento e pagam diretamente os custos da construção, com base em um orçamento previamente aprovado.
A construtora atua como administradora da obra, e os pagamentos são feitos por meio de uma conta bancária aberta em nome do condomínio.
Qual a diferença entre o Condomínio Fechado e outros tipos de financiamento?
A principal diferença está na forma de pagamento e na responsabilidade sobre os custos. Em um financiamento tradicional, o comprador paga parcelas fixas ao banco ou à construtora. No regime de condomínio fechado, os valores das contribuições podem variar de acordo com os custos reais da obra.
Além disso, no condomínio fechado, os condôminos têm mais controle sobre o processo de construção, por meio de uma comissão de representantes eleita para fiscalizar a obra.
O que é necessário para comprar um imóvel em Condomínio Fechado?
Para participar de um empreendimento no regime de condomínio fechado, o comprador precisa:
- Ter recursos financeiros: para pagar as contribuições mensais da construção.
- Aceitar o orçamento inicial: que serve como base para o cálculo das contribuições.
- Participar das decisões: por meio da comissão de representantes, que fiscaliza a obra e aprova revisões orçamentárias.
- Assinar o contrato: que deve detalhar todas as regras da construção, incluindo o percentual de rateio e as responsabilidades de cada parte.
Quais os riscos que o cliente pode correr?
O regime de condomínio fechado pode envolver alguns riscos, como:
- Aumento nos custos da obra: se o orçamento inicial for subestimado, as contribuições podem subir.
- Atrasos na construção: Problemas na obra podem prolongar o prazo de entrega do imóvel. Por isso, é importante contar com construtoras de confiança e compromisso na entrega, como a Moura Dubeux.
- Dificuldades financeiras: se o comprador não estiver preparado para arcar com aumentos nas contribuições, pode haver rompimento do contrato.
Para minimizar esses riscos, é fundamental analisar cuidadosamente o orçamento inicial e contar com a assessoria de um especialista.
Quais as vantagens do regime de Condomínio Fechado?
Dentre as modalidades de compra de imóvel, o regime de condomínio fechado é o que oferece mais vantagens financeiras ao comprador. Veja as principais:
- Custos menores: o comprador paga apenas o custo da construção e a taxa de administração à construtora, sem margens de lucro embutidas.
- Transparência: todas as despesas são detalhadas e fiscalizadas pela comissão de representantes.
- Controle sobre a obra: os condôminos têm maior participação nas decisões relacionadas à construção.
- Potencial de valorização: imóveis construídos nesse regime podem se valorizar significativamente após a entrega. Dessa forma, quem comprar nessa modalidade para investir, pode ter uma margem de lucro significativamente maior.
O que mais é preciso saber em relação ao regime de Condomínio Fechado?
O regime de condomínio fechado é uma modalidade que exige muita atenção aos detalhes do contrato. Aqui estão alguns pontos importantes destacados:
Orçamento e revisões: o orçamento inicial da obra é apenas uma estimativa. Ele deve ser revisado semestralmente, e qualquer aumento nos custos será rateado entre os condôminos. Por isso, é essencial que o comprador tenha uma reserva financeira para cobrir possíveis aumentos.
Comissão de representantes: a comissão eleita pelos condôminos tem um papel fundamental na fiscalização da obra. Ela deve acompanhar de perto o andamento da construção, aprovar revisões orçamentárias e garantir que os recursos sejam utilizados corretamente.
Conta bancária do condomínio: todas as receitas do empreendimento são depositadas em uma conta bancária aberta em nome do condomínio. Isso garante maior transparência e controle sobre os recursos.
Responsabilidade do incorporador: a incorporadora (ou construtora) é responsável por custear as unidades não contratadas. Isso significa que, se algumas unidades não forem vendidas, o incorporador arcará com os custos correspondentes.
- Permutas: em casos de permuta (troca de terrenos ou imóveis), os custos da construção das unidades permutadas são transferidos para os compradores. Esse ponto deve estar claramente definido no contrato.
Pensando em adquirir um imóvel a preço de custo? Converse com um especialista
O condomínio fechado pode ser uma boa opção para quem quer comprar um imóvel. Ele oferece mais controle sobre a construção.
No entanto, é essencial contar com a orientação de um especialista para entender todos os detalhes, avaliar os riscos e garantir que essa modalidade seja a melhor escolha para o seu caso.
Entre em contato conosco e agende uma consulta com um de nossos especialistas. Estamos à disposição para ajudar você a tomar a decisão mais acertada.
