O ITBI na compra de imóvel é um dos custos que mais geram dúvidas entre compradores, especialmente em transações de alto padrão, nas quais o valor do imposto pode representar uma parcela significativa do planejamento financeiro. Entender como ele funciona, quando é cobrado e sobre qual base de cálculo incide é essencial para evitar surpresas no processo de compra.

Neste artigo, você vai encontrar respostas diretas sobre o que é o ITBI, como calculá-lo, quem é responsável pelo pagamento e como ele se aplica em imóveis na planta. Ao final, há um exemplo prático de cálculo para ajudar no planejamento.

O que é ITBI na compra de imóvel

ITBI é a sigla para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Trata-se de um tributo municipal cobrado sempre que há transferência de propriedade de um imóvel entre pessoas físicas ou jurídicas, por meio de compra e venda.

O imposto é regulamentado pelo artigo 156, inciso II da Constituição Federal, que atribui aos municípios a competência para sua instituição e cobrança. Por isso, a alíquota varia de cidade para cidade. De forma geral, as alíquotas praticadas no Brasil ficam entre 2% e 3%, conforme a legislação de cada município.

Algumas capitais do Nordeste em que a Moura Dubeux atua, praticam as seguintes alíquotas padrão, segundo dados dos portais oficiais das prefeituras e legislação municipal vigente: 

• Fortaleza cobra 3% sobre o valor de mercado do imóvel, prevalecendo o maior entre esse e o valor declarado;
• Recife tem alíquota padrão de 3%, com redução promocional para 2% válida até 31 de dezembro de 2026 e alíquota de 1% para imóveis financiados pelo SFH;
• Natal e João Pessoa praticam uma alíquota padrão de 3%. Esses percentuais podem ser atualizados por legislação municipal, por isso é sempre recomendável confirmar o valor vigente na prefeitura do município em que o imóvel está localizado.

ITBI e outras taxas na compra de imóvel: qual a diferença

O ITBI é apenas um dos custos envolvidos na aquisição de um imóvel. Para ter uma visão completa do que será desembolsado além do preço do imóvel, é importante entender como cada taxa funciona.

O registro de imóvel é cobrado pelo Cartório de Registro de Imóveis e tem valor calculado com base em tabelas estaduais, variando conforme o valor da transação. É o registro que formaliza a transferência de propriedade no nome do comprador.

A escritura pública é necessária em transações à vista ou sem financiamento bancário. Seu custo também segue as tabelas estaduais de cartório.

Quando há financiamento, o contrato bancário substitui a escritura e reduz esse custo.

A corretagem é paga ao corretor de imóveis pela intermediação da venda. Segundo o COFECI, o percentual mínimo referencial para imóveis urbanos residenciais é de 6% sobre o valor de venda. Em imóveis de alto padrão, com valores acima de R$ 1 milhão, não é incomum negociar entre 4,5% e 5,5%. Em lançamentos de incorporadoras, a corretagem costuma ser responsabilidade da própria incorporadora. Em imóveis usados, o responsável pelo pagamento deve ser definido em contrato.

Cada um desses custos tem natureza, base de cálculo e responsável diferentes. Confundir o ITBI com o registro ou com a corretagem é um dos equívocos mais comuns na hora de planejar os custos totais da compra.

ITBI quem paga: a responsabilidade é do comprador

A legislação brasileira define que o ITBI é de responsabilidade do comprador do imóvel. Isso significa que, na grande maioria das transações, é o adquirente que deve recolher o imposto à prefeitura do município em que o imóvel está localizado.

Existem situações específicas em que há isenção ou redução do ITBI, como em transmissões por herança ou doação (nesse caso, o imposto aplicável é o ITCMD, de competência estadual, e não o ITBI) e em operações de integralização de capital em empresas. Para a compra e venda convencional de imóveis residenciais, a isenção não se aplica.

Como funciona o ITBI em imóvel na planta

O ITBI em imóvel na planta tem uma particularidade importante: o imposto não é cobrado no momento da assinatura do contrato de compra, mas sim na transferência da propriedade, que ocorre no ato do registro do imóvel em nome do comprador.

Na prática, isso significa que quem compra um apartamento na planta vai pagar o ITBI somente quando o imóvel estiver pronto, entregue e o registro for feito no cartório. Esse intervalo pode ser de 2 a 4 anos, dependendo do prazo de obra.

Esse é um ponto importante no planejamento financeiro de quem compra na planta: o valor do ITBI será calculado com base no valor do imóvel no momento do registro, que pode ser diferente do valor pago no contrato original, especialmente em empreendimentos de alto padrão com forte valorização durante a obra.

ITBI na compra de imóvel e o processo de compra com a Moura Dubeux

A Moura Dubeux orienta seus clientes em todo o processo de compra, incluindo os custos que vão além do preço do imóvel. Entender o ITBI, o registro, a escritura e os demais encargos da transação faz parte de uma decisão de compra bem fundamentada, especialmente quando se trata de um imóvel de alto padrão.

Para quem está planejando a aquisição de um imóvel da linha Moura Dubeux, ter uma visão completa de todos os custos envolvidos é o primeiro passo para evitar imprevistos e tomar uma decisão com segurança. Baixe o e-book sobre compra de imóvel na planta e planeje cada etapa com as informações que você precisa.

FAQ

O que é ITBI na compra de imóvel?

É o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, tributo municipal cobrado na transferência de propriedade entre comprador e vendedor. A alíquota varia entre 2% e 3% conforme o município.

ITBI: quem paga, o comprador ou o vendedor?

O comprador. A legislação brasileira define o adquirente como responsável pelo recolhimento do imposto à prefeitura do município em que o imóvel está localizado.

Quando o ITBI é pago em imóvel na planta?

No momento do registro do imóvel em cartório, após a entrega das chaves, e não na assinatura do contrato de compra.